今回は、京都にある弊社管理物件にて、タバコのヤニ汚れがひどいお部屋をリノベーション工事し、家賃収入アップを実現した事例をご紹介いたします。
まずは、退去立会い後のお部屋写真をご覧ください。
室内全体にタバコの匂いが強く残っており、壁や天井にはヤニ汚れが広がっている状態でした。
通常であれば、最低限の原状回復工事として、
・クロス全面張替え
・ヤニ汚れのクリーニング
・破損部のリペア工事
などを行い、工事費は約30万円ほどを想定していました。
しかし、今回のお部屋は清掃では落としきれないヤニ汚れや、経年劣化による変色も目立っており、最低限の原状回復工事のみでは、家賃の下落や入居率の低下が予想される状況でした。
そこで今回は、このタイミングで古くなっていた
・給湯器
・エアコン
・換気扇
・スイッチパネル
などの設備類もまとめて交換し、完全おまかせプランのシーバスリノベパック【極】にてご提案いたしました。
設備交換を含めた総工事費は90万円となり、最低限の原状回復工事と比較すると約60万円の追加費用となりました。
ただし、工事完了後に新条件で賃貸募集を開始したところ、募集開始からわずか3日で入居申込が入りました。
（リノベーション後のお部屋のビフォーアフター写真）
リノベーション後は、タバコの匂いやヤニ汚れは完全に解消され、室内の印象も大きく改善しました。
家賃条件の改善結果
旧家賃：40,000円
↓
リノベーション後：48,000円 + 更新料48,000円（1年ごと）
今回のリノベーションにより、月額8,000円アップとなり、年間では96,000円の家賃収入アップとなりました。
さらに、更新料も
0円 → 48,000円（1年ごと）
へ改善したため、
・家賃アップ分：年間96,000円増
・更新料アップ分：年間48,000円増
合計で、年間144,000円の収入アップとなりました。
回収目安について
最低限の原状回復工事との差額である追加工事費60万円に対して、家賃アップ分と更新料アップ分を含めた収益改善分ベースで見ると、
600,000円 ÷ 144,000円 ＝ 約4.16年
となるため、約4年2か月で回収可能という計算になります。
また、リノベーション後の年間総収入は、
48,000円 × 12か月 + 更新料48,000円 ＝ 624,000円
となるため、追加工事費60万円は年間総収入ベースでは1年以内に相当します。
なお、総工事費90万円で見ても、
900,000円 ÷ 624,000円 ＝ 約1.44年
となり、約1年5か月で回収可能という試算になります。
さらに、退去者から回収できる原状回復費用もあるため、オーナー様が工事費をすべて負担するわけではありません。
そのため、実際には今回の試算よりも回収は早まります。
売却時の資産価値にもプラス
家賃収入が上がるということは、当然ながら売却時の評価額にもプラスに働きます。
今回のようなケースでは、工事費は90万円かかっていますが、収益改善によって売却価格が200万円以上上がる可能性もあります。
つまり、今回のリノベーションは単にお部屋を綺麗にしただけでなく、毎月の収益改善と資産価値向上の両方につながった事例といえます。
シーバスの考え方
弊社では、すべての物件にリノベーションをおすすめしているわけではありません。
通常の原状回復工事で十分に収益維持が可能なお部屋もあります。
一方で、今回のように通常の原状回復工事では競争力の回復が難しいお部屋や、オーナー様のご負担が回収可能と判断できるケースについては、積極的にリノベーションをご提案しております。
単に工事をするのではなく、
「工事費に見合う収益改善が見込めるか」
を重視し、設計から施工まで一括してご提案するのが、シーバスリノベパック【極】プランです。
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